小区公共收益　到底该怎么算

　　当你居住的小区内电梯设有广告栏、非私人专有的停车场对外计费、公共区域增加了快递收寄装置,你是否想过这些产生的收益归谁所有呢?小区公共收益是很多市民关注的问题,近日记者进行了采访。

　　□潍报全媒体记者李楠

　　市民疑问公共空间成便利店

　　近日,家住奎文区北宫东街与鸢飞路交叉口一小区的谢先生发现,在小区一期和二期之间的空地上多了个“物业便民蔬果点”,里面销售一些蔬菜、瓜果等。

　　谢先生表示,这个便利店生意还挺好。下班后,不少市民会从这里顺便买点东西回家,高峰时候还要排队。但他也有疑惑,之前他经常带着孩子来这块空地玩耍,如果这块空地规划是用作公共空间的话,现在被物业临时拿来盈利,所得是不是属于公共收益呢?

　　有这个疑问的市民不在少数,家住奎文区健康东街与四平路交叉口一小区的魏先生表示,他们小区电梯内有很多广告,按理电梯是公共空间,这部分广告收益也是业主所有,但他从来没有见过这笔钱。

　　律师解析

　　小区内哪些部分属于业主共有

　　山东王杨律师事务所律师王建华表示,民法典第二百七十四、二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定,属于业主共有的部分包括:(1)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　王建华表示,简单来说,小区公共收益主要包括:公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。

　　共有部分产生的收益应该如何分配

　　民法典第二百七十一条延续物权法第七十条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

　　尽管小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主,但当前多数小区共有部分的管理是交由物业公司负责,日常生活中常遇到就小区共有部分的收益归属产生争议的情况。民法典二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。也就是说,小区共有部分的收益扣除合理成本后,应该归属于全体业主。

　　公共收益具体怎么支配,需小区召开业主大会,由全体业主投票决定。公共收益主要用于补充专项维修资金；维修、更新、改造、增设共用设施设备；邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用；业主大会议事规则约定的用途等。

　　业主对共有部分享有共有和共同管理的权利,其当然享有共有部分收益的知情权。根据民法典第九百四十三条的规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　提醒购房合同藏“霸王条款”

　　很多业主在签订购房合同时,会发现合同中有类似“本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”这样的格式条款。王建华表示,由于购房人在签订房屋买卖合同过程中处于谈判的弱势地位,为了顺利购买房屋,亦会与出卖人签订对方提供的格式合同文本。

　　根据民法典第四百九十六条的规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款无效。

　　此外,业主既然享有权利,也需承担义务。民法典物权编第二百八十六条规定:业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。